Gute und schlechte Schulden – Nicht jede Verbindlichkeit ist schlecht

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Sind alle Schulden schlecht? Können Sie dank Schulden reich werden? Wie können die Chancen genutzt – und Risiken minimiert werden? Was ist die Hebelwirkung? Dies (und mehr) erfahren Sie in diesem Beitrag.

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Mirko, ein junger, dynamischer, frischer Hochschulabsolvent, hat sich auf dem lokalen Immobilienmarkt umgeschaut. Das Diplom hatte er in der Tasche, einen guten Job in einem renommierten Unternehmen bekommen – was will man mehr? Naja, eine Eigentumswohnung, die er selbst bewohnen wollte, wäre nicht schlecht.

Und so hat er sich einige Objekte angeschaut. Seine Aufmerksamkeit hat eine 60-Quadratmeter-Wohnung auf sich gezogen, die ihn auf eine ganz andere Idee gebracht hat.

Und zwar, wollte der Eigentümer die Wohnung verkaufen. Der Verkaufspreis liegt bei 120.000 EUR. Die Wohnung ist z.Z. noch vermietet. Die Nettomieteinnahmen betragen 670 EUR pro Monat, das Hausgeld liegt bei 290 EUR pro Monat. Dazu kommen noch die Kosten für die Hausverwaltung, mit der man ein Rundum-Sorglos-Paket abschließen kann.

„Wie wäre es eigentlich, wenn ich die Wohnung kaufe und weiterhin vermieten werde?“, stellte sich Mirko ganz aufgeregt die Frage. Er hat schnell eine Berechnung gemacht und ist zum Ergebnis gekommen, dass ihm nach Abzug der Baudarlehensrate und anderer Kosten die Immobilie ca. 160 EUR positiven Cashflow pro Monat bringt. Dazu kommen noch die Steuervorteile, die aus der Abschreibung der Immobilie resultieren. Und er geht davon aus, dass der Wert der Immobilie in Zukunft steigen wird.

Alleine wollte er das aber nicht entscheiden. Er hat seine Eltern um einen Rat gebeten. Sie haben ihm davon abgeraten. „Was? Du hast gerade dein Berufsleben begonnen und schon fängst du an, Kredite aufzunehmen? Und das noch für eine Immobilie, in der jemand anderer wohnen wird???“ Mirko entscheidet sich, den Empfehlungen der Eltern zu folgen.

Haben Mirkos Eltern wirklich recht gehabt?

Und so sind zehn Jahre verlaufen. Zufällig stößt Mirko auf eine Auswertung der Immobilienpreise. Er ist sehr überrascht, als er liest, dass der Preis pro Quadratmeter in der Lage, wo er sich vor zehn Jahren die Wohnung angeschaut hat bei ca. 3.000 EUR liegt. „Damals waren es 2.000 EUR“, denkt er laut. „So könnte ich heute die Wohnung für 180.000 EUR verkaufen.“ Er hätte also – neben den positiven Cashflows aus den Mieteinnahmen und den steuerlichen Vorteilen noch zusätzlich an der Wertsteigerung der Immobilie bares Geld verdient.

Es könnte aber auch anders verlaufen: Die Immobilienpreise könnten sich in die negative Richtung entwickeln und Mirko hätte auch Mietausfälle haben können. Und das Darlehen sowie das Hausgeld muss man sowieso zahlen – unabhängig davon, wie sich der Preis der Immobilie entwickelt und ob der Mieter zahlt oder auch nicht.

Mirkos Eltern sind davon ausgegangen, dass alle Schulden schlecht sind. So einfach ist es aber nicht, da gute und schlechte Schulden existieren.

Gute und schlechte Schulden

Nicht jede Verbindlichkeit ist schlecht. Schlecht wäre die Idee, am Anfang des Berufslebens einen Autokredit oder ein Baudarlehen für den Kauf eines großen Hauses aufzunehmen.

Was unterscheidet die Konsumkredite von Investitionskrediten? Der Kauf eines Autos, der über ein Bankdarlehen finanziert wird, zieht Ihnen Geld aus der Tasche: zum einen müssen Sie die Kreditraten zahlen (die – je nach Automarke und Kreditlaufzeit – recht hoch sein können) und zum anderen zahlen Sie auch für Benzin, Versicherungen, Reparaturen etc. Ähnliches gilt für die selbst bewohnte Immobilie.

Schlechte Schulden stellen also doppelte Verbindlichkeiten dar: Neben der Passivierung des Baudarlehens in Ihrer persönlichen Bilanz (da es Ihnen das Geld in Form von Zinsen und Tilgung aus der Tasche zieht), sollen Sie auch den Gegenstand selbst passivieren, da es Ihnen noch zusätzliche Betriebskosten verursacht – und noch mehr Geld aus der Tasche zieht.

Die Verbindlichkeiten, die Ihnen Geld aus der Tasche ziehen, sind schlechte Verbindlichkeiten. Sie machen Sie ärmer. Neben den schlechten Schulden existieren auch gute Schulden – das sind Verbindlichkeiten, die Ihnen Monat für Monat die Taschen mit Geld füllen.

Gute Schulden unterscheidet von den schlechten, wie Sie diese einsetzen.

Wie funktionieren gute Schulden?

Gute Schulden können also aufgenommen werden, um positive Zahlungsströme zu generieren. Sie werden also zwecks Finanzierung von Investitionen und nicht für Konsumzwecke aufgenommen.

Die Faust-Regel namens Hebelwirkung besagt, dass sich die Fremdfinanzierung nur dann lohnt, wenn die Gesamtkapitalrendite den Zinssatz des Darlehens überschreitet. Oder – mit anderen Worten – man darf den Hebel nicht allzu stark drehen, sonst kann sich die Rendite auch in die andere Richtung umdrehen.

Und darum geht es bei guten Schulden: Neben dem Einsatz von Eigenkapital kommt auch die Fremdfinanzierung zum Einsatz. Wenn die Rentabilität bezogen auf das Gesamtkapital höher ist, als der Zinssatz des Darlehens (darum geht es auch), vervielfacht sich auch die Eigenkapitalrendite. Und so machen Sie gute Schulden reicher, da sie Ihnen positive Zahlungsströme generieren.

Effektives Risikomanagement: Verpassen Sie keine Chancen – denken Sie an Risiken!

Zu Bedenken ist aber auch, dass jede Investition neben den Chancen auch Risiken bringt. Auch bei der Finanzierung mittels Fremdkapital ist die pessimistische Variante zu berücksichtigen, dass die Rechnung doch nicht aufgeht – wie z. B. bei der Finanzierung der Mietwohnung, wenn es zu Mietausfällen kommt.

Daher arbeiten viele Investoren mit der sog. 1/3- bzw. der 30%-Regel: Sie nehmen nur Darlehen bis zur Höhe deren dreifachen Jahreseinkommens auf, und die Eigenkapitalquote ist nicht niedriger als 30%. Die Cashflow-Prognose wird ebenfalls um 30% nach unten korrigiert, um einen Puffer für unerwartete Ausgaben, wie z. B.  Mietausfälle zu schaffen.


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