Viele Menschen, viele Steuerzahler, glauben, dass eine vermietete Immobilie nur etwas für „Reiche“ ist. Natürlich ist ihnen bewusst, dass eine vermietete Wohnung eine hervorragende Altersversorgung ist, unterstellen aber von vornherein, dass ihnen dafür die notwendigen finanziellen Mittel fehlen.
Inhaltsverzeichnis
Irrtum Nummer 1
„Man muss entsprechendes Eigenkapital haben.“
Der Finanzierungsansatz der Kreditinstitute ist bei einer Vermietung anders als bei Eigennutzung. Bei einer Immobilie, die vermietet werden soll, wird die Eigenkapitalquote niedriger angesetzt. In der Regel ist es ausreichend, wenn Sie die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen.
Als Sparer investieren Sie einen Teil Ihres Netto-Einkommens wahrscheinlich in eine Lebens- oder Rentenversicherung. Eine Finanzierung würde Ihr Netto-Einkommen weiter schmälern. Die Wahrscheinlichkeit, dass die späteren Erträge aus der Versicherung entsprechend gegen einen Kaufkraftverlust über die Dauer geschützt ist, ist gering.
Irrtum Nummer 2
„Eine Immobilie ist zu teuer für mich, ich spare weiter in meine Lebensversicherung.“
Wenn Sie die Lebensversicherung beitragsfrei stellen, und die Beiträge stattdessen in eine Finanzierung einfließen lassen, werden die Erträge aus dieser Investition dauerhaft inflationsgeschützt sein. Entweder geschieht dies durch eine Staffelmiete, oder durch die zeitweise Anpassung der Mieterträge. Den Hinterbliebenenschutz können Sie sehr gut mit einer wesentlich günstigeren Risikolebensversicherung sicher stellen.
Einkommenssteuer
Das Vermieten einer Immobilie wirkt sich auf die Einkommenssteuer aus. Den Mieteinnahmen werden die Ausgaben, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung haben gegenüber gestellt. Zu den Ausgaben gehören nicht nur die Finanzierungszinsen, sondern auch die nicht-umlagefähigen Nebenkosten, beispielsweise die Gebühren für die Hausverwaltung. Darüber hinaus können Sie jährlich zwei Prozent des Gebäudeanteils aus dem Kaufpreis abschreiben. Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 85 Prozent wären das 1.700 Euro pro Jahr.
Irrtum Nummer 3
„Man muss viel Steuern zahlen, damit sich eine Immobilie durch die Steuerrückerstattung rentiert.“
Ein verheirateter Arbeitnehmer verdient 36.000 Euro Brutto im Jahr, hat keine Kinder und ist nicht kirchensteuerpflichtig. Seine Steuerschuld beträgt im Jahr 2010 ganze 3.101 Euro.
Steuerbelastung
Nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung, ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten, die nur einmalig anfallen, sieht die steuerliche Betrachtung folgendermassen aus: Kaufpreis 100.000 Euro, Gebäudeanteil 85.000 Euro. Zinsen 4.100 Euro pro Jahr, Mietertrag 7.200 Euro, nicht-umlagefähige Nebenkosten 600 Euro pro Jahr, Abschreibung 1.700 Euro. Diese Daten basieren auf einer konkreten Wohnung in Frankfurt am Main.
Die neue Steuerlast beträgt jetzt überschlägig 3.300 Euro. Das sind auf der einen Seite 200 Euro mehr als ohne die Eigentumswohnung, andererseits sind die Gelder, die eventuell in eine Lebensversicherung einfließen, jetzt in einer inflationssicheren Sachwertanlage investiert. Dies wird sich im Alter als Zusatzrente mehr als bezahlt machen. Sie sehen, man muss nicht reich sein, oder viele Steuern zahlen, um eine gut vermietbare 70 Quadratmeterwohnung in einem Ballungsgebiet erwerben zu können. Das Internet bietet Ihnen die Möglichkeit, die Steuerberechnungen jederzeit für sich selbst durchführen zu können. Über Immobilien und Zinskonditionen können Sie sich auch informieren.
