Der Verkauf einer schuldenfreien Immobilie ist unkompliziert. Aber auch bei bestehenden Kreditbelastungen haben potentielle Verkäufer gute Möglichkeiten.
Für viele Immobilienerwerber soll der Kauf einer Immobilie eigentlich eine Entscheidung für das Leben sein. Dennoch gibt es immer wieder gute Gründe, das Objekt vorzeitig zu verkaufen. Die Ursachen dafür sind vielfältig. In den meisten Fällen ist es so, dass nach wie vor eine Finanzierung abzutragen ist, das heißt, das Haus oder die Wohnung sind noch nicht entschuldet.
Am unproblematischsten ist es natürlich, wenn die Finanzierung zu einem Zeitpunkt begann, als der Zinssatz niedriger war, als zum Verkaufszeitpunkt. Schwieriger wird es, wenn dieser seit dem Erwerb gesunken ist. Generell gibt es bei der Veräußerung während der Hypothekenlaufzeit vier Varianten.
Inhaltsverzeichnis
❶ Sonderkündigungsrecht bei Verkauf
Als Verkäufer haben Sie, unabhängig von der Laufzeit oder der Restlaufzeit der Hypothek, ein Sonderkündigungsrecht des Darlehens gegenüber der Bank. Ärgerlicherweise kann die Bank in diesem Fall jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund entgangener Zinsen berechnen. Sie wird dies gerade dann tun, wenn der aktuelle Marktzins niedriger ist, als der des gekündigten Darlehens. Hier hilft nur Verhandlungsgeschick, um diese Kosten so niedrig wie möglich zu halten.
❷ Pfandtausch
Sie erwerben nach dem Verkauf des Objektes ein anderes Gebäude. In diesem Fall ist es möglich, die bestehende Hypothek auf das neue Haus oder die neue Wohnung zu übertragen. Außer den Kosten für die Umschreibung im Grundbuch fallen keine weiteren Ausgaben für Sie an.
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❸ Schenkung
Nicht immer ist ein Verkauf der Grund für einen Eigentümerwechsel. Um Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu sparen, übertragen Eltern häufig noch zu Lebzeiten eine Immobilie auf die Kinder. Geht mit dieser Schenkung auch ein Wechsel des Darlehensnehmers einher, wird die Bank allerdings eine Bonitätsprüfung der Kinder vornehmen, um sicherzustellen, dass das Darlehen auch künftig bedient werden kann. Eine Alternative dazu ist es, wenn die Kinder die neuen Eigentümer werden, die Eltern aber weiterhin Darlehensnehmer bleiben. In diesem Fall wird lediglich die Grundschuldzweck-Erklärung neu aufgesetzt, welche die Haftungsgrundlagen in Bezug auf Darlehen, Eigentümer und Darlehensnehmer regelt.
❹ Übernahme durch den Käufer
Am einfachsten, aber abhängig von der Kapitalmarktsituation, ist es natürlich, wenn der Käufer ihrer Immobilie auch das Darlehen übernimmt. In diesem Fall führt die Bank natürlich eine Bonitätsprüfung des Käufers durch, bevor eine Umschreibung des Kredites erfolgen kann. Der Käufer wird sich allerdings bei einem niedrigen Zinsniveau sehr gründlich überlegen, ob er in eine bestehende Finanzierung einsteigen soll. Bei fast identischen Zinsen ist es eine Rechnung mit spitzem Bleistift, die auch die nicht mehr anfallenden Schätzkosten für das Objekt mit einbeziehen wird.
