Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf – Darauf sollten Sie achten!

Wer ein Haus erwirbt, achtet auch auf die anfallenden Nebenkosten. Nur wenige bedenken dagegen, dass auch beim Hausverkauf Nebenkosten entstehen. Ein solcher Kostenfaktor, der einen Gewinn beim Hausverkauf drastisch schmälern kann, ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Kostenfaktoren beim Hausverkauf

Diese Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn ein Hypothekendarlehen vor Ende der Laufzeit gekündigt wird. Das finanzierende Institut hat bei Vertragsabschluss einen festen Zinsertrag für eine feste Laufzeit kalkuliert. Bei vorläufiger Auflösung entgeht ihm der Zinsgewinn, und muss daher vom Kreditnehmer kompensiert werden.

Keine einheitliche Berechnungsgrundlage

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es für die Kreditinstitute in Deutschland keine einheitliche Berechnungsgrundlage. Der Gesetzgeber verlangt lediglich, dass bei der Berechnung nicht gegen die guten Sitten verstoßen wird. Als Faktoren für die Kalkulation sind zum Beispiel die Restlaufzeit des Darlehens, ein möglicherweise bei Darlehensbeginn vereinbartes Disagio und natürlich der aktuelle Marktzins ausschlaggebend.

Verhandlungselemente

• Für die Verhandlung mit der Bank ist auf jeden Fall Verhandlungsgeschick gefragt.
• Die im Zins enthaltene Risikoprämie in Höhe von 0,1 bis 0,2 Prozent darf nicht in der Berechnung berücksichtigt werden. Diese Prämie ist für das Risiko gedacht, dass der Kreditnehmer seinen Ratenverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, und entfällt ab dem Zeitpunkt der Vertragsauflösung.
• Eine Bank wird eher Entgegenkommen zeigen, wenn der Marktzins seit Vertragsabschluss gestiegen ist. Sie kann die ausgeliehenen Mittel jetzt ertragreicher weiter verleihen und hat trotz Verzicht auf die Entschädigung keinen finanziellen Schaden.

Entfall

In folgenden Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen:

• Wenn das Darlehen länger als zehn Jahre festgeschrieben war, kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ablauf von zehn Jahren gekündigt werden.
• Der Käufer des Hauses oder der Wohnung ist bereit, die laufende Finanzierung zu übernehmen und wird aber von der Bank abgelehnt.

In allen Fällen ist es aber angeraten, die Berechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung der Bank durch eine Verbraucherberatungsstelle auf Angemessenheit überprüfen zu lassen. Lassen Sie sich nicht zu einer Vorfälligkeitsentschädigung verführen, die absolut unangemessen wäre.