Kapitalanleger lehnen eine Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie oft zu schnell ab. Der Aufwand lohnt sich aber, wenn man die Steuervorteile kennt.
Stellen Sie sich vor, Sie stehen vor einem alten, geschichtsträchtigen Gebäude. Die Mauern scheinen Geschichten zu erzählen, Geschichten aus vergangenen Zeiten. Nun, was wäre, wenn ich Ihnen sagen würde, dass diese Geschichten nicht nur inspirierend, sondern auch finanziell vorteilhaft sein können? Ja, Sie haben richtig gelesen! Dank des Denkmalschutzes und der AfA (Absetzung für Abnutzung) können Sie nicht nur Geschichte bewahren, sondern auch von steuerlichen Vorteilen profitieren. Aber wie genau funktioniert das?
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Die AfA: Ein Segen für Eigennutzer
Für Kapitalanleger, die Wohneigentum erwerben, bietet sich nach wie vor die Möglichkeit, Aufwendungen im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend zu machen. Für Eigennutzer wurde die staatliche Förderung von Wohneigentum komplett gestrichen – fast komplett.
Der Gesetzgeber sieht im Paragraf 10f Einkommensteuergesetz eine gesonderte Abschreibung auf besondere Immobilien vor. Dazu zählen im Bereich der städtebaulichen Entwicklung Objekte, welche unter Denkmalschutz stehen oder als sanierungswürdig eingestuft werden.
Sonderabschreibung auf Denkmalschutz – Nach wie vor rentabel
Bei dem Erwerb einer solchen Immobilie wird allerdings zwischen dem sanierungsfähigen Anteil des Objektes und dem nicht sanierungsfähigen Anteil unterschieden. Dies hat Auswirkung auf die Höhe des abschreibungsfähigen Teils des Kaufpreises. Abschreibungsfähig sind alle Baumaßnahmen, welche dem Erhalt oder der Optimierung des Gebäudes in Bezug auf die Steigerung des Wohnwertes, etwa energieeffiziente Maßnahmen oder Sanierung der Installationen, dienen. Als nicht abschreibungsfähig gelten Kosten für die Außenanlagen.
Der Steuervorteil basiert auf einer achtjährigen Abschreibungsdauer mit einer AfA (Absetzung für Abnutzung) in Höhe von neun Prozent pro Jahr auf alle vom Denkmalschutzamt als förderungswürdig eingestuften Bau- und Sanierungsmaßnahmen. In den darauffolgenden vier Jahren sind es sieben Prozent. Die Abschreibung greift im Rahmen des Sonderausgabenabzugs. Welche Maßnahmen förderungswürdig sind, legt die Denkmalschutzbehörde rechtsverbindlich fest und dient dem Finanzamt als Bemessungsgrundlage. Ebenso können die genauen Prozentsätze und Zeitrahmen je nach Einzelfall variieren.
Vor- und Nachteile des Denkmalschutzes
✅ Die Förderung sanierungsfähiger Objekte liegt ganz klar im Interesse der Kommunen. In den Innenstädten und erweiterten Stadtkernen stehen nach wie vor echte Perlen aus dem Ende des 19. Jahrhunderts und dem Beginn des 20. Jahrhunderts. Ein Stadtbild mit sanierten Altbauten wirkt deutlich attraktiver, als Bauten aus den 50er-Jahren oder zahlreiche Neubauten.
Fakt ist, dass eine Eigentumswohnung unter Denkmalschutz eine echte Perle ist. Der Charme vergangener Zeit in Kombination mit neuester Technologie und Umweltstandards in gesuchter Wohnlage impliziert automatisch eine Wertsteigerung. Der Kaufpreis eines solchen Objektes liegt allerdings in der Regel deutlich über dem eines Neubaus. Grund dafür sind die höheren Kosten.
❎ Das Amt für Denkmalschutz schreibt genau vor, wie die Sanierung vonstattenzugehen hat. Spezielle Materialien müssen verwendet werden. Gerade die historische Fassade muss in ihrer früheren Form erhalten bleiben und auch die Art der Fenster wird vorgeschrieben. Sie müssen die Sanierungskosten zudem genau dokumentieren. Dies ist wichtig, um den steuerlichen Vorteil in vollem Umfang nutzen zu können.
✅ Der für selbst genutzten Wohnraum exklusiven Abschreibung steht eine im Interesse der Eigentümer höhere Rücklage gegenüber.
❎ Zu einem späteren Zeitraum eventuell anfallende Reparaturkosten fallen aufgrund der oben genannten Vorschriften normalerweise teurer aus, als bei einer herkömmlichen Immobilie.
Fazit
Denkmalschutz und AfA können für Eigennutzer eine hervorragende Kombination darstellen. Nicht nur können Sie dazu beitragen, die historische und kulturelle Vielfalt Deutschlands zu erhalten, Sie können auch von erheblichen steuerlichen Vorteilen profitieren. Es ist wie ein Ticket, das Sie in eine faszinierende Reise in die Vergangenheit führt, während Sie gleichzeitig Ihre Zukunft gestalten.
Aber vergessen Sie nicht, dass jeder Fall einzigartig ist. Es ist daher wichtig, sich von einem Experten beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass Sie alle Vorteile optimal nutzen können.
