Denkmalschutz als Investition – Immobilie sanieren mit Köpfchen

Eine denkmalgeschützte Immobilie zu sanieren kostet erheblich mehr, als ein Neubau. Für Anleger lohnt sich der Aufwand jedoch langfristig.

Immobilien gelten als der Königsweg der Geldanlage. Die richtige Immobilie am richtigen Standort garantiert überdurchschnittliche Mieteinnahmen bei langfristig hohem Wertzuwachs. Aus dem Königsweg der Geldanlage den Kaiserweg zu gestalten bedeutet, in einer Nische im Immobiliensektor zu investieren. Bei dieser Nische handelt es sich um sanierungswürdige und denkmalgeschützte Immobilien.

Überall in Deutschland finden sich Objekte, die den Charme des Alters von 100 Jahren oder mehr in sich bergen. Seien es die Gründerzeithäuser in den Städten oder alte Fachwerkhäuser auf dem Land. Es ist unstrittig, dass diese Gebäude das Bild einer Stadt eher verschönern, als die Nachkriegsbauten der Fünfzigerjahre.

Was versteht man unter Denkmalschutz?

Denkmalschutz ist ein rechtlicher und kultureller Schutz von historisch bedeutsamen Gebäuden, Denkmälern und Ensembles. Diese Bauwerke sind ein Teil des nationalen und regionalen kulturellen Erbes und verdienen daher besondere Aufmerksamkeit und Schutz. Der Denkmalschutz dient dazu, diese bedeutenden Kulturgüter zu erhalten und für zukünftige Generationen zu bewahren.

Gesetzgeber liegt Erscheinungsbild der Städte am Herzen

Hat die Denkmalschutzbehörde einer Gemeinde ein Haus als sanierungswürdig eingestuft oder unter Denkmalschutz gestellt, bedeutet dies für Kapitalanleger eine besondere Chance. Für diese beiden Objekttypen gelten für Anleger gemäß den Paragraphen 7h und 7i Einkommensteuergesetz gesonderte Abschreibungen auf alle Kosten, die mit Sanierungsarbeiten in Zusammenhang stehen. Ausgenommen sind davon Aufwendungen für die Außenanlagen.

• Der Paragraph 7h greift bei sanierungswürdigen Objekten.
• Der Paragraph 7i findet bei denkmalgeschützten Häusern Anwendung.

In beiden Fällen beträgt die Abschreibung auf diese Kosten:

• für die ersten 8 Jahre 9 Prozent auf die mit der Sanierung anfallenden Erwerbskosten
• für die nächsten 4 Jahre 7 Prozent
• für die nicht mit dem Erhaltungsaufwand in Zusammenhang stehenden Anschaffungskosten gilt für Häuser mit Entstehungsdatum vor dem 1. Januar 1925 eine Abschreibung von 2,5 Prozent pro Jahr auf die Dauer von 40 Jahren
• für nach dem 31.12.1924 erbaute Häuser gilt eine Afa von zwei Prozent pro Jahr für die Dauer von 50 Jahren.

Wichtig ist es für die Erwerber darauf zu achten, dass alle vom Amt für Denkmalschutz genannten Positionen der Sanierung auch vom Finanzamt anerkannt wurden. Nur so ist sichergestellt, dass es im Nachgang keine Korrekturen bei den steuerlich abzugsfähigen Beträgen gibt.

Vorteile eines denkmalgeschützten Objektes

Eine denkmalgeschützte Immobilie ist in der Anschaffung teurer als ein vergleichbarer Neubau. Der Grund ist zum einen häufig die Lage. In den Innenstädten ist Wohnraum knapp, daher begehrt und preisintensiver. Zudem schreibt das Amt für Denkmalschutz genau vor, wie und mit welchen Materialien das Gebäude saniert werden muss, um die Steuerbegünstigung nach den Paragraphen 7h und 7i zu erhalten. Diese Materialien entsprechen selten dem Standard aus dem Baumarkt und sind entsprechend kostenintensiver.

Auf der anderen Seite ziehen sanierte Altbauten eine Mieterklientel an, die bereit ist, auch eine höhere Miete zu bezahlen, als für eine Wohnung am Stadtrand oder in einem Hochhaus. In der Regel handelt es sich dabei um besser verdienende Führungskräfte oder Freiberufler mit entsprechend nachhaltiger Sicherheit des Arbeitsplatzes.

Dem vergleichsweise höheren Investitionsaufwand stehen also zwei Dinge gegenüber. Zum einen ein höherer Ertrag während der Vermietungsphase, zum anderen eine höhere Wertsteigerung aufgrund der Lage des Objektes und der Exklusivität einer solchen Immobilie. Wer sich dazu entscheidet, den Königsweg der Geldanlage zu beschreiten, sollte daher einmal nachrechnen, ob sich aufgrund der Steuervorteile nicht auch ein Investment in den Denkmalschutz rechnet.

Steuerliche Fallstricke und Anforderungen

Es ist wichtig zu beachten, dass es bei der Nutzung der Denkmal-AfA bestimmte Voraussetzungen und Regeln gibt. Die Kosten für die Sanierung und Instandsetzung müssen nachweislich zu Erhaltungszwecken durchgeführt werden und dürfen nicht einfachen Modernisierungen dienen. Zudem müssen die Bauarbeiten von den zuständigen Denkmalschutzbehörden genehmigt werden.

Darüber hinaus ist es ratsam, einen Steuerberater oder einen Experten für Denkmalschutzimmobilien hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Anforderungen erfüllt sind und potenzielle Fallstricke vermieden werden.

Denkmalschutz als Investmentstrategie: Tipps & Empfehlungen

Wenn Sie Denkmalschutzimmobilien als Investition in Betracht ziehen, sollten Sie einige wichtige Tipps und Empfehlungen beachten, um erfolgreich zu sein.

➡ Sorgfältige Due Diligence und Expertenberatung

Vor dem Kauf einer Denkmalschutzimmobilie ist eine gründliche Due Diligence erforderlich. Dies umfasst eine Bewertung des Zustands des Gebäudes, eine Prüfung der Genehmigungen und Auflagen des Denkmalschutzes sowie eine Analyse des Wertsteigerungspotenzials und der Renditemöglichkeiten. Es ist ratsam, sich von Experten wie Immobilienmaklern, Architekten und Steuerberatern beraten zu lassen, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.

➡ Langfristige Perspektive und Risikomanagement

Denkmalschutz als Investition erfordert eine langfristige Perspektive. Denn es kann einige Zeit dauern, bis die Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind und das volle Potenzial der Immobilie ausgeschöpft ist. Zudem sollten potenzielle Risiken wie hohe Renovierungskosten, Veränderungen in den Denkmalschutzvorschriften oder eine begrenzte Nachfrage in Betracht gezogen und entsprechend gemanagt werden.

Fazit:

Denkmalschutz als Investition lohnt sich Denkmalschutz als Investition bietet die einzigartige Möglichkeit, historisches Erbe zu bewahren und gleichzeitig finanzielle Renditen zu erzielen. Die steuerlichen Vorteile, das Wertsteigerungspotenzial und den Beitrag zur Nachhaltigkeit machen Denkmalschutzimmobilien zu einer attraktiven Anlagestrategie. Durch eine sorgfältige Due Diligence, Expertenberatung und langfristige Perspektive können Investoren erfolgreich in Denkmalschutzimmobilien investieren und zur Bewahrung unserer kulturellen Schätze beitragen.