Mietrendite – So tappen Sie nicht in die Renditefalle!

Damit aus Ihrer angeblichen Mietrendite auch wirklich eine Rendite wird, gibt es für Immobilienbesitzer einiges zu beachten. Hier mehr erfahren.

Differenzierung von Renditearten

Gerade zu Zeiten unruhiger Börsen und niedriger Kapitalmarktzinsen lesen sich Anzeigen wie „7 Prozent Mietrendite p.a.“ für viele Anleger verlockend. Immobilien stehen als sicheres Investment seit je her hoch in der Gunst der Anleger. Solange Wohnraum benötigt wird, sind gut erhaltene Objekte in guten Lagen immer zu vermieten. Dennoch hat manch ein Investor ein böses Erwachen erlebt – Brutto- und Nettorendite sind zwei grundverschiedene Dinge. Wie Sie die tatsächliche Rendite, die Netto-Rendite, ermitteln, und eine Fehlinvestition vermeiden, erfahren Sie hier.

So beeinflussen Erwerbsnebenkosten die Mietrendite

Die berühmten sieben Prozent Mietrendite, als Beispiel für den überdurchschnittlichen Ertrag einer vermieteten Immobilie, sind leicht errechnet. Der Kaufpreis beträgt beispielsweise 300.000 Euro, die Kaltmiete 15.000 Euro im Jahr. Die Kaltmiete wird mit 100 multipliziert und durch den Kaufpreis dividiert. In unserem Beispiel führt dies zu einer Brutto-Rendite von fünf Prozent p.a.. Was bei dieser Berechnung jedoch nicht berücksichtigt ist, sind beispielsweise die Erwerbsnebenkosten. Diese schlagen, je nach Bundesland, mit bis zu zehn Prozent zu Buche, und müssen daher bei der Renditeberechnung berücksichtigt werden.

Renditefaktorem

• Von dem eigentlichen Mietertrag, der Kaltmiete, müssen die Aufwendungen abgezogen werden, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Darunter fallen beispielsweise die Verwaltergebühren, die leicht bei 360 Euro p.a. liegen können.
• Die Instandhaltungskosten sind nicht zu unterschätzen. Sie können sich in einer Bandbreite von fünf Euro pro Quadratmeter bis über zehn Euro bewegen.
• Die Finanzierungszinsen sind ein weiterer Faktor, welcher die Rendite beeinträchtigt, da sie tatsächlich den Ertrag mindern.
• Die energiesenkenden Auflagen des Gesetzgebers erfordern unter Umständen Baumaßnahmen, deren Kosten noch nicht im Kaufpreis enthalten sind. Gleiches gilt für kurzfristig anstehende Sanierungsarbeiten.
• Alle diese Kosten, seien sie einmalig oder wiederkehrend, drücken in der Regel die prospektierte Mietrendite.

Steuersatz ist letztendlich für die Mietrendite ausschlaggebend

Den Mieteinnahmen aus der Immobilie werden in der Steuererklärung den Ausgaben gegenübergestellt. Abhängig von der Höhe des persönlichen Steuersatzes ergibt sich so letztendlich die eigentliche Netto-Mietrendite. Den bunten Prospekten der Bauträger oder den blumigen Exposés der Makler sollten Sie eine Kalkulation durch einen Steuerberater gegenüberstellen. Erst wenn alle Faktoren

• Kaufnebenkosten
• Baumaßnahmen
• laufende Kosten
• und steuerliche Auswirkungen

geklärt sind, können Sie die tatsächliche Netto-Mietrendite wissen. Die berühmten Beispielsteuersätze in den Prospekten entsprechen in den wenigsten Fällen der Realität.